Altbau kaufen: Sanierungskosten vor dem Kauf einschätzen

Altbau kaufen: Sanierungskosten von Anfang an mitrechnen

Der Kaufpreis ist beim Altbau nur ein Teil der Rechnung. Die Verbraucherzentrale rät, die Aufwendungen für Renovierung und Modernisierung schon im ersten Finanzierungskonzept einzukalkulieren und dabei einen großzügigen Spielraum für unvorhergesehene Aufwendungen zu lassen. Im Laufe einer Renovierung kommen fast immer Zusatzarbeiten hinzu, und dass der geplante Etat überschritten wird, ist eher die Regel als die Ausnahme.

Hinzu kommen die Kaufnebenkosten. Allein die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Wer Sanierung und Nebenkosten erst nach dem Kauf bedenkt, muss oft nachfinanzieren. Planen Sie deshalb Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierungskosten als ein gemeinsames Budget.

Hauskauf Altbau Checkliste: diese Bauteile sollten Sie prüfen

Das Baujahr gibt eine erste Orientierung, wie ein Haus gebaut wurde. Entscheidend ist aber, was seitdem erneuert wurde. Fragen Sie bei jedem Bauteil nach dem Alter und nach dem letzten Austausch oder der letzten Reparatur. Notieren Sie, was Sie sehen und was Ihnen gesagt wird.

• Dach: Alter der Eindeckung, Zustand des Dachstuhls, Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke
• Fassade: Risse, Abplatzungen, vorhandene Dämmung
• Fenster: Baujahr, Verglasung, Dichtungen und Zustand der Rahmen
• Keller: feuchte Stellen, Ausblühungen, muffiger Geruch, Dämmung der Kellerdecke
• Heizung: Art, Baujahr des Wärmeerzeugers, Wartungsnachweise, gedämmte Rohrleitungen in unbeheizten Räumen
• Leitungen und Elektrik: Alter der Wasser- und Abwasserleitungen, Zustand von Sicherungskasten und Elektroinstallation

Energieausweis beim Hauskauf richtig lesen

Beim Verkauf muss der Verkäufer oder Makler Ihnen den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). Der Ausweis ordnet das Haus in eine Effizienzklasse von A+ bis H ein. Je höher der Kennwert, desto schlechter ist der energetische Zustand.

Achten Sie auf die Art des Ausweises. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus den Eigenschaften von Gebäude und Heizung, der Verbrauchsausweis beruht auf gemessenen Verbräuchen. Der Verbrauchskennwert fällt häufig niedriger aus, weil er stark vom Heizverhalten der bisherigen Bewohner abhängt. Der Ausweis zeigt nur den Ist-Zustand und bewertet Dämmung und Heizung nicht einzeln. Die Modernisierungsempfehlungen darin sind lediglich Hinweise. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist beim Verkauf in der Regel ein Bedarfsausweis vorgeschrieben – es sei denn, das Haus erreicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 (§ 80 Abs. 3 GModG).

Wer ein Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kauft, hat nach Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer ausstellungsberechtigten Person zu führen – allerdings nur, wenn ein solches Gespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird (§ 80 Abs. 4 GModG).

Welche Unterlagen Sie vom Verkäufer anfordern sollten

Unterlagen ergänzen, was Sie bei einer Besichtigung nicht sehen können. Fragen Sie früh danach und lassen Sie sich Lücken erklären. Fehlende Nachweise sind kein Ausschlussgrund, aber ein Anlass, genauer hinzusehen.

• Energieausweis, möglichst mit Angabe, ob Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
• Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre
• Baupläne, Grundrisse und Baubeschreibung
• Rechnungen und Nachweise zu bisherigen Modernisierungen, etwa an Dach, Fenstern oder Heizung
• Wartungsprotokolle der Heizung und Unterlagen des Schornsteinfegers
• Angaben zu bekannten Schäden, zum Beispiel Feuchtigkeit oder Wasserschäden

Sanierungspflicht nach Hauskauf: was das Gesetz vorschreibt

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es hat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst und viele Regeln übernommen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser enthält es Nachrüstpflichten, die beim Eigentümerwechsel wichtig werden. Hat die Eigentümerin oder der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst im Haus gewohnt, gelten diese Pflichten erst für neue Eigentümer nach einem Eigentümerwechsel. Die Frist beträgt dann zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 (§ 35 Abs. 3 und § 69 Abs. 3 und 4 GModG). Maßgeblich für den Fristbeginn ist laut co2online in der Regel der Grundbucheintrag.

Für die Dämmpflicht der obersten Geschossdecke gibt es eine Ausnahme: Sie gilt bei solchen Häusern nicht, wenn sich die Aufwendungen nicht innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen erwirtschaften lassen (§ 35 Abs. 4 GModG). Ob eine Pflicht in Ihrem Fall greift, hängt also auch von der Vorgeschichte des Hauses ab. Klären Sie das vor dem Kauf.

• Oberste Geschossdecke: Erfüllt sie nicht den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2, ist sie so zu dämmen, dass ein U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) erreicht wird. Alternativ kann das darüberliegende Dach gedämmt werden (§ 35 Abs. 1 GModG).
• Rohrleitungen: Bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen sind nach Anlage 8 zu dämmen (§ 69 Abs. 2 GModG).

Heizung im Altbau: was nach dem Kauf gilt

Das frühere Betriebsverbot für alte Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, wurde mit dem GModG ersatzlos gestrichen. Eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen. Es gibt keine Pflicht, sie auszutauschen, umzurüsten oder mit erneuerbaren Brennstoffen zu betreiben.

Planen Sie dennoch mit dem Alter der Heizung. Wird nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude eingebaut, muss ein steigender Anteil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen: mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040 (§ 43 Abs. 1 GModG). Das beeinflusst die laufenden Kosten einer neuen Anlage und gehört in Ihre Planung.

Mit Gutachter oder Energieberater zur Besichtigung

Feuchte Wände, ein geschädigter Dachstuhl oder veraltete Elektrik sind für Laien schwer zu erkennen. Eine Fachperson an Ihrer Seite sieht mehr und kann einschätzen, welche Arbeiten dringend sind und welche warten können. Ein Bausachverständiger oder Gutachter beurteilt vor allem die Bausubstanz, eine Energieberaterin oder ein Energieberater den energetischen Zustand und sinnvolle Maßnahmen.

Nehmen Sie die Fachperson am besten zur zweiten Besichtigung mit, wenn das Haus in die engere Wahl kommt. Bereiten Sie Ihre Fragen und die Unterlagen des Verkäufers vor. Mit einer realistischen Spanne für die Sanierungskosten können Sie den Kaufpreis besser einordnen und Ihre Finanzierung solide planen.